El registro de la propiedad y la tecnología

Una de las mayores aportaciones de la tecnología que nos rodea es la inmediatez. Las empresas privadas están apostando muy fuerte por la tecnología de cara al usuario. En cambio, la administración pública suele estar lejos todavía de estar incluida en la cultura de la inmediatez tecnológica. Y eso puede llegar a suponer un problema. Un ejemplo de potencial de mejora tecnológica y técnica es el funcionamiento del Registro de la Propiedad.

Una de las máximas del derecho hipotecario, y lema de los registradores, es una frase latina cuya traducción viene a ser algo así como “primero en el tiempo, mejor en derecho” (prior in tempore, potior in iure). Significa e implica que el acto que primero accede al Registro tiene mejor derecho que lo que se inscriba después y que lo que acceda después estará condicionado por lo primero que ha accedido. Por poner un ejemplo, a la hora de inscribir dos hipotecas, la que sea la primera dependerá de sí misma. La segunda hipoteca estará condicionada por la existencia de la primera. Si se ejecuta la primera hipoteca, la segunda se cancelará del Registro, pero no afecta a la primera hipoteca la ejecución de la segunda.

Cada vez que se transmite una finca o se constituye una hipoteca, el notario ante el que otorgue la escritura tiene que solicitar al Registro información acerca de la titularidad y cargas existentes sobre la finca, así como de los documentos que se hayan presentado y que estén pendientes de inscribirse. Durante un periodo de tiempo de 9 días desde la recepción de la solicitud el registrador tiene que informar al notario solicitante de cualquier otra solicitud sobre la misma finca que haga otro notario y de cualquier documento que se presente para inscribirse que afecte a la finca.

Para realizar ese aviso, presentada una escritura para su inscripción, alguien tiene que ver que un notario ha solicitado información sobre esa finca, desde el Registro avisar a la notaría, que alguien en la notaría vea el aviso y avisar al notario antes de que se firme la escritura. Si el documento se presenta en Registro en el mismo momento en el que se otorga el nuevo negocio jurídico, prevalece el documento presentado en el Registro por ser anterior en el tiempo. Por poner un ejemplo, si 5 minutos antes de que alguien se compre una vivienda, se presenta para su inscripción un embargo sobre esa misma vivienda y el aviso del Registro, al no ser en tiempo real, llega al notario autorizante después de haberse otorgado la escritura de compraventa, el adquiriente estaría comprando un bien embargado.

El Registro de la Propiedad funciona muy bien y en muchos aspectos está adaptado a las nuevas tecnologías. Pero no en todas. Y teniendo en cuenta que el orden de recepción de los documentos es una circunstancia esencial a la hora de inscribir un derecho, sería conveniente una actualización de su funcionamiento para dotar al sistema de mayor inmediatez en la gestión y transmisión de la información. Actualmente disponemos de la tecnología suficiente para poder ver on-line el estado de cargas de una finca sin esperar a que se curse la solicitud y recibir la información. Evidentemente habría cierto desfase, pero no sería necesaria hacer la solicitud con la antelación actual.

No obstante, por mucho que se reduzca el tiempo entre la presentación del documento y el aviso pertinente, siempre habrá un cierto lapso de tiempo entre estos dos hechos. Una posible solución podría ser que las solicitudes de información de los notarios tuviesen la consideración de asientos de presentación provisionales y todos los documentos que llegasen al Registro con posterioridad tuviesen que esperar a que se consolidase el asiento, o decayese, para ser inscritos. Si durante el plazo en de vigencia se otorga la escritura en cuestión, esos asientos de presentación provisionales pasarán a ser asientos de presentación definitivos. De esta forma se estaría garantizando que la información registral facilitada al notario es veraz y exacta y se evitaría que un adquiriente tuviese que soportar una carga de un tercero, por ejemplo.

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