El activo inmobiliario como estrategia empresarial

En este nuevo capítulo, trasladaremos la pregunta; “¿alquiler o propiedad?” al ámbito empresarial.

Si formulásemos dicha pregunta referida a la vivienda, la respuesta estándar dependerá del tiempo. Generalizando, si buscas cubrir una necesidad a corto plazo, y durante un periodo no muy prolongado, todo apunta al alquiler. Si tienes una situación de estabilidad, y pretendes permanecer en esa localización a largo plazo, tu respuesta es la propiedad.

Pero, ¿qué ocurre cuando hablamos de una empresa? A priori, en una primera fase, como start up, donde bastante complicado es ya obtener credibilidad como para además conseguir fondos suficientes, no solo para encaminar tu negocio sino también para situar a tu equipo en un asentamiento a bajo coste, salvo unos pocos privilegiados, la solución no pasa por la adquisición del activo.

¿Hasta qué punto es operativo tener en el balance de la empresa un activo inmovilizado, que suma deterioro año tras año, a cambio de una deuda vinculada al pago de unos intereses, y asumiendo los temidos riesgos del mercado inmobiliario? ¿Compensa?

Pero tratemos de empresas ya consolidadas, empresas que tras un proceso de expansión, han ido sumando establecimientos en propiedad para alojar el negocio en varios puntos geográficos. ¿Hasta qué punto es operativo tener en el balance de la empresa un activo inmovilizado, que suma deterioro año tras año, a cambio de una deuda vinculada al pago de unos intereses, y asumiendo los temidos riesgos del mercado inmobiliario? ¿Compensa?.

Obviamente no se puede generalizar pues dependiendo del tipo de empresa, del negocio, la ubicación de los activos, las necesidades de la actividad que te vincula a ese tipo de activo e infinitos factores más, la solución óptima cambia.
Es por ello que muchas compañías optan por vender parte de los activos y tener sedes más concentradas. Esto tiene muchas ventajas, como bien saben desde nuestra división de Optimización de Costes.Lo que es una realidad, es que tras el periodo de expansión de una empresa, o incluso durante, es necesaria una constante racionalización de espacios. Al ampliar sedes, ya sea por la fusión con otras empresas como por expansión individual?, se pueden generar duplicidades en servicios e ineficiencias que no sean operativas ni rentables, pues se afrontan los costes (por ejemplo el IBI) y servicios de todas las propiedades, además de pagar una hipoteca. El uso eficiente del espacio disponible es indispensable.

Lo que es una realidad, es que tras el periodo de expansión de una empresa, o incluso durante, es necesaria una constante racionalización de espacios

Otra opción, ligada a la venta, es la fórmula del Sale & Leaseback, consistente en la venta del inmueble a cambio de un contrato de arrendamiento a largo plazo, a través de cuyas rentas “devuelves” el precio de venta. Es una fórmula para obtener liquidez a la vez que seguir disfrutando del activo, por la parte vendedora, y de obtener una rentabilidad asegurada, por la parte adquirente.

En esta fórmula hay varios aspectos fundamentales a tener en cuenta:

Por la parte adquirente, es clave que el vendedor del activo sea una compañía solvente que, dentro de que todo puede pasar, a la vista de los últimos acontecimientos de junio, tenga una perspectiva razonable de evolución, con un negocio con continuidad en el mercado.

Además, es clave una correcta elaboración del contrato de arrendamiento, puesto que pese a la volatilidad/altibajos del mercado inmobiliario, se debe asegurar la obligación de pago de dichas rentas al comprador, independientemente de la evolución de los alquileres. No debemos olvidar, que en realidad, para el vendedor, el Sale & Leaseback es una forma de financiarse, y lógicamente, tiene un coste. Para la negociación de dicho contrato de arrendamiento, cobra especial importancia la figura del asesor, que delimitará las condiciones del contrato, esencial para evitar problemas o discrepancias entre las partes a futuro.

Habiendo experimentado tanto el análisis exhaustivo de gastos de más de 150 empresas, como el papel de asesor en operaciones inmobiliarias, en Eneas sabemos que la optimización a todos los niveles, también en el inmobiliario, es fundamental para el éxito de la empresa. Si quieres resultados distintos, no hagas siempre lo mismo

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