Aumento en las tasaciones”, “Mercado local inmobiliario en crecimiento”, “Inversión extranjera en lujo inmobiliario”… estos son los recientes titulares que estamos observando en los medios. ¿Realmente se está recuperando el mercado inmobiliario?
La adquisición de activos Prime por parte de fondos de capital ha estado en auge en los últimos 12 meses. Zonas privilegiadas, exclusivas, prósperas, donde se puede tener una cierta seguridad, si es que se puede tener sobre algo, de que el negocio desarrollado en ese activo va a tener público o clientes.
Pero, ¿qué ocurre con los “bancos malos”? Amplias carteras de suelo inmobiliario que hospedan negocios que rozan o alcanzan la quiebra. Son los llamados activos tóxicos, el patito feo del Real Estate. Estos activos en distress portan una deuda más que considerable, con la alarmante amenaza de la pérdida de numerosos empleos directos e indirectos que la explotación del activo conlleva, así como la caída en saco roto de la inversión realizada en su día y de los préstamos concedidos.
«La situación financiera de estos activos puede ser consecuencia de muchos factores, independientemente, o más bien de forma inherente al boom inmobiliario; tal vez una desmesurada inversión en centros comerciales, hoteles u otras actividades económicas que superaban y superan la demanda del entorno más próximo; tal vez un enfoque desafortunado de la actividad o una mala orientación de la misma; tal vez una equivocada gestión por parte de los administradores, los cuales no conocían en profundidad el sector que operan; o una combinación de todos estos factores, entre otros.»
Estos activos tienen en común dos elementos principales: una deuda elevada y recursos muy limitados, fruto de un deterioro progresivo y continuado del activo. Aquí es donde hablamos de Distressed Asset Management, y donde Eneas puede jugar un papel determinante.
La elaboración de un plan de viabilidad para los distressed assets está muy lejos de un Plan de Negocio estándar para un activo rentable. La gestión de estos activos está condicionada por la deuda, la limitación de la caja disponible, unos ingresos acotados y la existencia de obligaciones de pago con proveedores, cuyos contratos de servicio en vigor posiblemente no estén ajustados a las necesidades del activo, no hayan sido negociados de forma profesional y tengan una fecha de vencimiento poco deseable.
Estas limitaciones precisan de una gestión inteligente de los recursos disponibles. Es aquí donde Eneas, a través de análisis y negociaciones, de la gestión adecuada del fondo de maniobra y de una racionalización de gastos que se apoya en la división Eneas Optimización de Costes, logra un re-direccionamiento del activo, contando cada una de las acciones de reposicionamiento con un análisis de inversión previo y exhaustivo. Este Distressed Asset Management se refleja en presupuestos adaptados a las necesidades prioritarias del activo, una actualización detallada de ingresos y gastos y un plan de tesorería preciso.
En definitiva, la labor de Eneas a la hora de implementar el plan de viabilidad del activo asegura, no solo una gestión óptima del mismo, sino también la transparencia en todas las acciones a llevar a cabo y una total alineación de intereses con las entidades propietarias del activo. La meta que se pretende alcanzar es clara: maximizar la recuperación de valor del activo.
Esta labor se puede culminar con nuestra área de Investment Banking: una vez reflotado el activo, y encaminado el mismo hacia la rentabilidad, ofrecemos asesoramiento completo altamente cualificado en la venta, ya que somos capaces de aplicar los exigentes estándares de calidad de M&A al sector inmobiliario.
Si bien la gestión eficiente de activos consta de una metodología ya muy instaurada en el ámbito del Real Estate, en la gestión de activos en distress no basta con aplicar dicha metodología o determinadas directrices. El Distressed Asset Management requiere cierta pericia, experiencia y un profundo conocimiento tanto del sector inmobiliario como del negocio que se desarrolla en el activo, así como de los servicios del mismo y un fuerte poder de negociación. Es aquí donde Eneas, apoyada en sus áreas de Optimización de Costes e Investment Banking, aporta valor. La gestión de estos activos supone un desafío que estamos encantados de acometer pues concuerda con el reconocible ADN de Eneas caracterizado por la Superación, la Innovación y la Constancia, como enumeraba Juan Carlos Smith en la carta de socios de nuestra anterior edición.
«Cada activo es diferente, requiere un enfoque distinto y supone un reto: convertir algo que no vale nada en un activo rentable.»
Como queda reflejado en la siguiente cita: “para alcanzar algo que nunca has tenido, tendrás que hacer algo que nunca has hecho”. Por ello en Eneas, nos apoyamos en nuestra experiencia y aplicamos nuestro ADN para ofrecer una solución única y a medida que aporte valor a cada activo, con el fin de maximizar un precio de venta a futuro y alcanzar una rentabilidad que a día de hoy es inviable.
