Joint Ventures: la fortaleza de una alianza

Observando las cifras de los últimos meses en España, nos encontramos ante lo que parece ser, como diríamos en el sur, un “quiero y no puedo”. Se percibe un leve aumento de casi el 3% del consumo de los hogares, que tímidamente aflora pese a que la recuperación económica no ha llegado a los salarios españoles. El número de transacciones de promoción residencial ha aumentado en casi un 10% respecto al pasado año, pero el paro y la mala demografía frenan una evolución alcista del mercado.

El gasto medio por turista ha aumentado en torno a un 2%, aunque posiblemente se vea afectado por la situación socio-política y su evolución, así como los recientes sucesos.

¿Cómo afectan estos factores al sector retail? En activos prime o core-plus, incrementos evidentes de afluencias y gasto del consumidor rondando el 6%. Se advierte una recuperación respecto al año pasado del 6.5% en este área.

Tras analizar estos datos y, para resumir, yendo al grano, existe apetito inversor por España y necesidad de invertir cash pero también encontramos un problema de generación de producto. Los activos prime se terminaron tiempo ha, el mercado secundario se encuentra extinto y poco queda del oportunístico que no requiera esfuerzo y capital. ¿Y qué ocurre con la deuda? España dispone de activos tóxicos por valor de 200.000 millones de euros, de los cuales se habrán “saneado” 10.000 millones. Vamos en el buen camino pero, ¿cómo afrontar todo lo que queda por hacer? Tal vez los grandes fondos e instituciones financieras deban evolucionar hacia un enfoque más industrial de la compra y no limitar sus opciones, tal vez sea necesario entender el valor estratégico que desde una perspectiva puramente financiera es difícil apreciar… ¿Tiene sentido comprar o contratar un servicer propio y aportar valor en la gestión a las cuantiosas carteras tóxicas propiedad del mercado financiero? Creemos que sí, que este acercamiento es necesario.

¿Tiene sentido comprar o contratar un servicer propio y aportar valor en la gestión a las cuantiosas carteras tóxicas propiedad del mercado financiero? Creemos que sí, que este acercamiento es necesario.

Y, ¿cómo realizar este acercamiento de manera óptima? ¿Cómo, en definitiva, se puede aprovechar esta situación del mercado? Una de las fórmulas es la joint venture, con la que nuestros lectores estarán familiarizados. Una joint venture, o alianza, es la acción de juntarse o asociarse dos o más empresas para la consecución de un proyecto común. Es el resultado de un compromiso entre dos o más sociedades para realizar operaciones complementarias en un negocio determinado compartiendo esfuerzos, riesgos y beneficios.

A la hora de poner en marcha una joint venture, será necesario definir una estrategia clara de inversión, estableciendo el tipo de activo al que nos enfocamos y el rango de rentabilidad objetivo que se desea obtener. Asimismo, es preciso definir el periodo de inversión y los compromisos de equity de los socios, fijando límites y máximos. Además de conseguir una financiación externa adecuada, elaborar un minucioso business plan, decretar el órgano corporativo que tomará las decisiones y acordar la distribución futura de los beneficios.

Los métodos de pago de una joint venture se pueden estructurar de múltiples formas: un porcentaje sobre el precio de las viviendas/activos se corresponderá con las labores de leasing de la promoción inmobiliaria.

Los métodos de pago de una joint venture se pueden estructurar de múltiples formas: un porcentaje sobre el precio de las viviendas/activos se corresponderá con las labores de leasing de la promoción inmobiliaria. Entre los fees contemplados en el Asset Management Agreement pactado con el manager, se encuentra, como no, el tradicional management fee, normalmente ligado al capital comprometido; el property management fee; el acquisition fee, por cada inmueble adquirido; el exit fee, que como mínimo debe recuperar el equity invertido; el promote fee, el cual una vez recuperado el equity y la tasa interna de retorno, del excedente le corresponde un porcentaje al gestor; y el development management fee.

Si pretendemos incrementar el portfolio inmobiliario y aportar valor a los activos adquiridos, es clave emplear un modelo de gestión único. Y la joint venture puede ser este modelo de gestión. Desde luego emplear esta fórmula tiene un coste pero, si se ejecuta correctamente, con buen pie y buena letra, el éxito del resultado está servido. Philip Kotler ya nos avisó: “en el futuro las empresas ya no competirán entre sí, sino entre redes y alianzas estratégicas”. Es el momento.

También podría gustarte Más del autor