Todo lo que sube, baja y todo lo que baja, ¿sube? Así parece ser en el mercado inmobiliario. Hemos viajado desde una profunda crisis a una recuperación progresiva. Durante el año 2015 la tasa de desempleo comenzó a disminuir, las exportaciones siguen aumentando y la prospectiva de los expertos es que el crecimiento del producto interior bruto alcance una cifra superior al 3% en España, por encima de nuestros países vecinos.
La recuperación continúa pero no todo son “brotes verdes”, pues existen riesgos de caída. El FMI alertaba hace unos días de la necesidad de realizar acciones concretas destinadas a reforzar los cimientos del relanzamiento de la economía global, apuntando a la deflación, generada por la menor demanda y los bajos precios de la energía, el descenso de los mercados bursátiles con una alta volatilidad o los bajos precios de las materias primas. A nivel local, la incertidumbre política y el bloqueo institucional añaden riesgos a la economía española.
«La recuperación continúa pero no todo son “brotes verdes”, pues existen riesgos de caída. El FMI alertaba hace unos días de la necesidad de realizar acciones concretas destinadas a reforzar los cimientos del relanzamiento de la economía global.»
En este capítulo hablaremos sobre el mercado de alquiler de oficinas y el pronóstico del mismo. El despegue de estos activos en el mercado europeo es una realidad. A excepción de algunas ciudades alemanas o irlandesas, el resto de Europa disfruta de dicho crecimiento, y si nos centramos en Madrid o Barcelona, nos vamos a la cima, pues se esperan unos crecimientos en los próximos 24 meses de en torno al 50% respecto a los últimos 4 años.
Pero, ¿qué ocurre con las rentas? La evolución de los alquileres de oficinas en zonas prime en España venía decreciendo desde 2008 hasta que en 2015 se manifiesta tímidamente un intento de recuperación, aumentando paulatinamente las rentas. A este respecto hay que puntualizar que estas rentas en España, concretando en Madrid, son bastante inferiores a nuestros vecinos europeos tales como por supuesto Londres, encabezando la lista y respecto al cual nos encontramos un 80% por debajo, Dublín, un 46% inferior, Paris y Moscú, un 56%, y frente a Roma, un 16% por debajo. Otras ciudades se sitúan por debajo de nuestra media, como por ejemplo Bucarest y Lisboa en torno a un 43%, Atenas un 55% y Bruselas un 15%.
«La previsión que se baraja encima de la mesa sería un aumento de las rentas de en torno al 30% para Madrid y 25% para Barcelona de aquí a los próximos 3 años y aun así estaríamos por debajo de las rentas de los primeros años del siglo.»
A lo largo de los años de crisis el stock de este tipo de activos ha aumentado, posiblemente debido a las dificultades por parte de muchas empresas a la hora de mantener su actividad o niveles de ingresos. Si bien, desde el segundo semestre de 2015 este stock comienza a reducirse muy lentamente.
No obstante, y como ya hemos comentado previamente, actualmente hay mucha liquidez y existe cierta carencia de activos de calidad, lo que paraliza la decisión final de invertir. En numerosas ocasiones es necesario el correcto acondicionamiento del activo y la rehabilitación de espacios, alcanzando mayor protagonismo la normativa medioambiental y la eficiencia energética, con las certificaciones medioambientales pertinentes y la exigencia de espacios comunes abiertos como zonas verdes de descanso (a quien no le gusta airear las ideas en la pausa del almuerzo). De esta forma, la tendencia es que el foco se sitúa en la restauración de activos frente al desarrollo de nuevas superficies, que se mantendría al mismo nivel que hasta ahora.
En cualquier caso, el análisis de riesgos cobra importancia frente a la incertidumbre política, la cual esperamos se resuelva cuanto antes como agua de mayo. Un ejemplo de ello podría ser la problemática de la conservación del patrimonio exigida por los ayuntamientos, como le ha ocurrido a cierto inversor oriental en el corazón de Madrid.
Pero por no desviarnos y volviendo a los arrendamientos, citamos en esta ocasión a Séneca; “Un gran marinero puede navegar, aunque sus velas sean de alquiler”. En ocasiones, no ser propietario minimiza tus riesgos y a la vez, ayuda a dinamizar el mercado inmobiliario.
