La mayoría de la gente tiene una idea básica de qué es el Registro de la Propiedad y cuál es su función. De forma resumida es un archivo donde figura quién es el dueño de un inmueble y qué cargas gravan dicho inmueble. Aunque eso es cierto, hay más cosas que figuran inscritas en el registro, como una breve descripción del inmueble en cuestión.
Lo ideal es que la información que consta inscrita en relación con un inmueble se ajuste totalmente a la realidad. Pero lo cierto es que esto no siempre es así. Con frecuencia existen discrepancias entre la descripción de un inmueble que consta en el Registro y su realidad física. Y esta situación es más enrevesada de lo que puede parecer.
Me gustaría aclarar que la existencia de estas discrepancias no conlleva ningún tipo de sanción. La inscripción en el registro es puramente voluntaria. Inscribir da ciertas ventajas (explicar las ventajas merece otro artículo), pero no hay sanción para el que no inscribe. Aunque hay diversas medidas que buscan la concordancia entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, el objetivo último de estas es minimizar la confusión entre fincas.
Donde puede surgir un problema es cuando un inmueble se quiere hipotecar y su descripción registral no se adecua a la realidad. En caso de que se ejecute la hipoteca, el acreedor puede tener problemas para recobrar su crédito si la información registral no es exacta. Por poner un ejemplo, imaginemos que se subasta un inmueble que según el Registro es un solar pero en realidad existe un edificio construido en ese solar. Es probable que las pujas se realicen por el valor de un solar, no del edificio existente y al acreedor le costaría más recuperar su dinero.
La propia Ley Hipotecaria establece el mecanismo para corregir la descripción del inmueble. El procedimiento a seguir depende de la modificación en concreto que se quiera realizar. La primera alternativa es incorporar al Registro la superficie y/o linderos catastrales del inmueble. La segunda es promover un expediente de rectificación de la descripción. Este expediente no es necesario si la rectificación no afecta a los linderos o a la superficie de la finca. En todo caso, es necesario que el procedimiento se inicie mediante una escritura pública.
De la regulación para corregir la descripción del inmueble surgen diversos problemas. Uno de ellos es la falta de claridad. Introduce conceptos sin explicar de una forma clara a qué se refiere exactamente, dando lugar a dificultades interpretativas. Son procesos redactados por y para expertos, pero que pueden resultar difíciles de interpretar para legos en la materia.
Otro problema es que en algunos casos no queda del todo clara la fiscalidad indirecta de estas modificaciones dado que, al tener que realizarse mediante escritura pública, podrían estar sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Existen diversos supuestos en los que no está claro si esa escritura de rectificación estaría sujeta o no.
No hay duda de que es necesario que los registros públicos, por su función, contengan la información más exacta posible. Y también es necesario que los ciudadanos puedan modificar esa información para ajustarla a la realidad. Pero para que eso sea más accesible, los procedimientos de regularización de los registros deberían simplificarse. Si no, es posible que se esté desincentivando el que se modifique la información de los registros para que sea cierta y exacta.
