La certificación con información registral continuada es un elemento esencial para dar seguridad en las transacciones inmobiliarias en España. Su finalidad principal garantizar al adquirente de una finca o derecho inscrito en el registro de la propiedad correspondiente el estado de cargas, gravámenes, limitaciones y titularidades de estos.
La información registral continuada deberá ser remitida por el registrador en el plazo más breve posible y siempre dentro de los tres días hábiles siguientes al de la recepción de la solicitud. Las circunstancias que han de expresarse en la solicitud de certificación con información continuada que realice el notario al registro de la propiedad son:
- Petición de que sea expedida certificación con información continuada.
- Domicilio para notificaciones.
- Medio por el que se desea que se hagan las notificaciones, ya sea por telefax o por correo certificado.
La solicitud de una certificación con información continuada conlleva que los asientos de presentación que afecten a la finca de que se trate y se practiquen desde la expedición de la certificación hasta transcurridos treinta días naturales siguientes sean informados por el registrador de la propiedad al peticionario (generalmente el notario) de la certificación con información continuada.
Dentro de los nueve días naturales siguientes a la remisión de la información, la obligación del registrador de comunicar al notario la existencia de una nueva carga o la solicitud por parte de otro notario de una certificación registral continuada deberá realizarse lo antes posible y siempre dentro del mismo día en que se haya producido la modificación.
Una vez analizado lo anterior, podemos ver que existe la posibilidad y el riesgo de que un notario autorice el otorgamiento de una escritura de compraventa de un inmueble en una fecha concreta y que ese mismo día, de manera previa al otorgamiento de la escritura de compraventa, se presenten a inscripción en el registro de la propiedad cargas sobre la finca objeto de transmisión sin que el adquirente o el notario sean conocedores de dicha circunstancia.
Lo anterior se debe a que el registrador tiene únicamente la obligación de comunicar dicha modificación el mismo día en que ocurra la misma.
En este sentido, la solicitud de la certificación con información registral continuada no brinda una protección total a los adquirentes de bienes inmuebles, quienes podrán exigir responsabilidad al registrador de que se trate o, dependiendo del caso concreto, al notario autorizante.
Teniendo en cuenta lo anterior, es necesario incorporar a la escritura matriz de la información registral continuada recibida por el notario previamente al otorgamiento de la escritura, así como conservar las notificaciones recibidas del registrador en las que consta día y hora de la recepción.
Sería aconsejable también que el notario, en el momento de la autorización de la escritura, deje constancia de la hora en que se ha producido el otorgamiento de la escritura de compraventa, puesto que, cualquier notificación que realice el registrador con posterioridad, de un título presentado en el diario con anterioridad a dicha hora, generará la responsabilidad civil del registrador.
Finalmente, tras la autorización de una escritura de compraventa el notario tiene la obligación de remitir telemáticamente al registro de la propiedad la copia autorizada en el plazo más breve posible en el mismo día de autorización de la escritura o, en su defecto, en el día hábil siguiente. En caso de que el notario no lo haga inmediatamente y, entre la autorización y la remisión al registro de la propiedad se presente algún título o carga en el registro que afecte a la finca en cuestión (y esta sea comunicada por el registrador), el notario responderá civilmente, tanto por los perjuicios ocasionados al adquirente de la finca como por el incumplimiento de lo dispuesto en el Reglamento Notarial, el retraso en la expedición de copia electrónica y su presentación telemática.
