El auge de los data centres

Un nuevo tipo de activo ha despertado el interés del sector inmobiliario. Se trata de uno de los activos que va a liderar la recuperación del mercado: los data centres.

¿Qué es un data centre? Un data centre, como su propio nombre indica, es un recinto en el que los sistemas informáticos son albergados con todos los suministros necesarios para su funcionamiento ininterrumpido. Disponen de infraestructuras para su adecuado mantenimiento como refrigeradores y controles ambientales. Los dos elementos esenciales de un data centre son la energía y la refrigeración, por lo tanto, para que un data centre pueda operar con normalidad se necesita una gran cantidad de ambas cosas. La vida útil de los data centres ronda los 20-30 años.

Es importante distinguir las distintas modalidades de data centres que nos podemos encontrar. En primer lugar, data centres construidos y gestionados por empresas para su uso propio. En segundo lugar, los denominados «colo» data centres, que son aquellos en los que las empresas propietarias del inmueble, que ha sido adaptado para el establecimiento de un data centre, ponen el espacio en alquiler para que terceros instalen sus propios equipos. En estos casos, el mantenimiento de los equipos lo realiza el propietario del data center. En tercer y último lugar, están los data centres construidos, gestionados y puestos a disposición de terceros por una empresa para que éstos utilicen los equipos y la infraestructura, pero sin alquilar el espacio. 

El modelo de data centre elegido implicará distintos requisitos de inversión y aspectos inmobiliarios. Pero, en general, la característica principal que presentan las inversiones inmobiliarias en los data centres es que la inversión en el inmueble es baja comparada con la inversión en los equipos e instalaciones. Del mismo modo, la cobertura legal actúa igual. Si bien el inmueble es importante, los aspectos legales referidos a la protección de los servidores y, según el caso, el alquiler de los espacios o la prestación de los servicios cobran también una gran relevancia que tiene que ser tenida en cuenta a la hora de invertir.

La obligación de pasar más tiempo en casa motivada por la crisis sanitaria causada por el COVID-19 ha dado lugar a un aumento exponencial de la demanda de velocidad y capacidad de los datos, la suscripción a servicios de streaming, a una aceleración en el uso de plataformas de comunicación y a un aumento del uso medio del ancho de banda por hogar. En el ámbito de los negocios, las tendencias de externalización, la importancia de los datos empresariales y el crecimiento agresivo de los servicios en la nube está impulsando la reestructuración del sector de logística con el aumento de las inversiones en data centres de fondos de capital privado y de infraestructura. Si bien es cierto que la inversión en data centres es una tendencia que ya venía creciendo desde antes de la pandemia, el aumento de la demanda ha implicado la consolidación de este tipo de activo.

El 7 de octubre de 2020 se reunieron en el Congreso de los Diputados los principales actores del sector de data centres para debatir su futuro. En España se prevé una inversión de 9.000 millones de euros en data centres en los próximos cinco años. De esta manera, todos coinciden en que uno de los principales activos de inversión inmobiliaria serán los data centres y que el año 2021 generará múltiples oportunidades de negocio.